Een gemeente, provincie, waterschap of projectontwikkelaar meldt zich met het verzoek om uw grond, woning of bedrijf te verkopen. De aanleiding kan de aanleg van een weg of fietspad zijn, maar ook woningbouw, uitbreiding van een bedrijventerrein, natuurontwikkeling, waterveiligheid of de energietransitie.
Bij onteigening speelt de overheid altijd een centrale rol. Een projectontwikkelaar kan betrokken zijn bij een gebiedsontwikkeling of de minnelijke verwerving, maar alleen het bevoegde bestuursorgaan kan een onteigeningsbeschikking nemen.
De waardering van grond, een woning of een bedrijf bij onteigening is vaak aanzienlijk complexer dan een reguliere marktwaardetaxatie. Niet alleen de waarde van het onteigende moet worden vastgesteld. Ook bijzondere eigenschappen van het object, de gevolgen voor het overblijvende en de noodzakelijke investering in een vervangende locatie kunnen van invloed zijn op de totale schadeloosstelling.
Wanneer uw woning, bedrijf of grond wordt onteigend, kan het noodzakelijk zijn een vervangend object aan te kopen, te verbouwen of een geheel nieuwe locatie te realiseren. De kosten daarvan kunnen aanzienlijk hoger zijn dan de marktwaarde van het onteigende.
Wanneer een overheid of projectontwikkelaar uw grond, woning of bedrijf wil verwerven, staat er meer op het spel dan alleen de waarde van het vastgoed. Ook uw inkomen, bedrijfsvoering, financiering, toekomstplannen en persoonlijke situatie kunnen worden geraakt.
Wanneer een overheid grond of vastgoed koopt, verkoopt, financiert of aan een ontwikkeling bijdraagt, kunnen de Europese staatssteunregels van toepassing zijn. Dat geldt bijvoorbeeld bij gebiedsontwikkeling, herstructurering, sanering en het afdekken van een onrendabele top.
De waarde van bouwgrond wordt niet door één factor bepaald. Ligging, bestemming, woningbouwprogramma, bouwkosten, rente, marktvraag, betaalbaarheidseisen en planologische voorwaarden grijpen allemaal op elkaar in.
Wanneer uw woning, grond of bedrijfsobject wordt onteigend, verdwijnt de daarop gevestigde hypotheek niet zonder financiële afwikkeling. De bank heeft een zekerheidsrecht op het vastgoed en kan dat recht onder voorwaarden uitoefenen op een deel van de schadeloosstelling.
Bodemverontreiniging is een hot item, bij de vaststelling van de marktprijs, en hoe moet je hiermee omgaan bij onteigening of minnelijke verwerving/ aankoop.
