Wanneer uw woning, bedrijf of grond wordt onteigend, kan het noodzakelijk zijn een vervangend object aan te kopen, te verbouwen of een geheel nieuwe locatie te realiseren. De kosten daarvan kunnen aanzienlijk hoger zijn dan de marktwaarde van het onteigende.
Onder de Omgevingswet geldt als uitgangspunt dat alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig wordt vergoed. Het doel is dat de onteigende financieel zoveel mogelijk in dezelfde positie wordt gebracht als waarin hij zonder de onteigening zou hebben verkeerd (artikel 15.18 Omgevingswet).
Welke herinvesterings- of reconstructieschade daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komt, hangt af van de concrete omstandigheden. Daarbij zijn onder meer de bestaande bedrijfsvoering, de beschikbaarheid van vervangende objecten, de noodzaak van voortzetting en de redelijkheid van de voorgenomen investering van belang.
Wat is herinvesteringsschade?
Van herinvesteringsschade kan sprake zijn wanneer de schadeloosstelling voor het onteigende niet voldoende is om een passend vervangend object te verkrijgen en geschikt te maken.
Denk bijvoorbeeld aan:
- de aankoopkosten van vervangende grond of vastgoed;
- overdrachtsbelasting en notariële kosten;
- makelaars- en taxatiekosten;
- noodzakelijke verbouwings- en aanpassingskosten;
- verhuis- en herinrichtingskosten;
- financieringskosten over de benodigde meer investering;
- tijdelijke huisvesting of tijdelijke bedrijfsruimte;
- dubbele lasten gedurende de overgangsperiode;
- noodzakelijke kosten voor vergunningen en onderzoeken;
- belastingschade;
- een eventuele onrendabele top.
Niet iedere uitgave wordt zonder meer volledig vergoed. De kosten moeten noodzakelijk en redelijk zijn en rechtstreeks voortvloeien uit de onteigening. Ook wordt beoordeeld of de investering leidt tot een aantoonbaar economisch voordeel, bijvoorbeeld door vergroting, modernisering, kwaliteitsverbetering of verlenging van de levensduur. Een dergelijk voordeel kan aanleiding geven tot een correctie wegens “nieuw voor oud”.
Wat is reconstructieschade?
Reconstructieschade ontstaat wanneer voortzetting op een andere locatie redelijk en noodzakelijk is, maar een gelijkwaardig vervangend object niet beschikbaar is of niet zonder ingrijpende aanpassingen geschikt kan worden gemaakt.
Reconstructie kan bestaan uit:
- aankoop en verbouwing van een bestaand object;
- verplaatsing en herinrichting van een onderneming;
- samenvoeging van verschillende percelen of gebouwen;
- verplaatsing van bedrijfsinstallaties;
- aanleg van terreinvoorzieningen en infrastructuur;
- volledige nieuwbouw op een vervangende locatie.
Nieuwbouw is niet automatisch het uitgangspunt. Eerst moet worden onderzocht of binnen een redelijke termijn een geschikt bestaand object beschikbaar is. Als dat ontbreekt en voortzetting redelijkerwijs is aangewezen, kan nieuwbouw als passende oplossing in beeld komen.
Ook dan worden niet zonder meer alle bouwkosten één-op-één vergoed. De waarde van het nieuwe object, economische voordelen en de resterende gebruiksduur van de oude voorzieningen moeten bij de schadeberekening worden betrokken.
Renovatie en aanpassing van een vervangend object
Een vervangend pand is zelden volledig gelijkwaardig aan de oude situatie. Het kan noodzakelijk zijn het pand te verbouwen, installaties aan te passen of het terrein opnieuw in te richten.
Noodzakelijke en redelijke aanpassingskosten kunnen onderdeel vormen van de schadeloosstelling. Daarbij moet wel onderscheid worden gemaakt tussen:
- kosten die noodzakelijk zijn om de bestaande functie en capaciteit te herstellen;
- kosten die de marktwaarde van het vervangende object verhogen;
- kosten die leiden tot uitbreiding of verbetering;
- specifiek voor de eigenaar of ondernemer noodzakelijke voorzieningen die nauwelijks marktwaarde toevoegen.
Vooral de laatste categorie kan leiden tot een onrendabele top.
Wat is een onrendabele top?
Een onrendabele top kan ontstaan wanneer de noodzakelijke aankoop-, verbouwings- of stichtingskosten hoger zijn dan de marktwaarde van het vervangende object na uitvoering van de werkzaamheden.
Het verschil kan vermogensschade opleveren. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een gekapitaliseerde vergoeding van hogere rentelasten dit vermogensverlies niet zonder meer herstelt. Noodzakelijke aanpassingskosten die de marktwaarde van het vervangende object niet verhogen, kunnen daarom afzonderlijk als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen.
Een onrendabele top is echter geen automatisch sluitstuk van iedere herinvestering. Eerst moeten de noodzaak van de investering, de passende vervanging, de stichtingskosten en de marktwaarde na realisatie zorgvuldig worden onderbouwd.
Herinvesteringsschade voor huurders, pachters en erfpachters
Niet alleen eigenaren kunnen aanspraak maken op schadeloosstelling. Ook huurders, pachters, erfpachters en andere gerechtigden kunnen recht hebben op vergoeding van schade die zij rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijden.
Hun uitgangspositie verschilt echter van die van een eigenaar. Een huurder of pachter hoeft in beginsel niet als eigenaar te worden gecompenseerd wanneer passende vervangende huur- of pachtmogelijkheden beschikbaar zijn.
Onderzocht moet worden:
- of de huur- of pachtverhouding daadwerkelijk eindigt;
- welke rechten en investeringen verloren gaan;
- of passende vervangende huur- of pachtgrond beschikbaar is;
- of voortzetting van de onderneming redelijkerwijs is aangewezen;
- of aankoop noodzakelijk is of slechts een persoonlijke voorkeur vormt;
- welke extra financierings- en exploitatielasten ontstaan;
- of sprake is van liquidatie- of voortzettingsschade.
Wanneer geen passende vervangende huur- of pachtmogelijkheid bestaat, kan aankoop van een vervangend object in de schadeberekening worden betrokken. Dat betekent echter niet automatisch dat de volledige aankoopinvestering wordt vergoed. De juridische positie vóór de onteigening, de noodzaak van aankoop en het economische voordeel van eigendomsverkrijging moeten afzonderlijk worden beoordeeld.
Hoe wordt de herinvesteringsschade berekend?
De berekening is altijd maatwerk. Eerst moet worden vastgesteld welke wijze van schadebegroting het meest aansluit bij de positie die zonder onteigening zou hebben bestaan.
Daarbij zijn onder meer van belang:
- de marktwaarde van het onteigende;
- de aard en omvang van het bestaande gebruik;
- de keuze tussen voortzetting, verplaatsing en liquidatie;
- de beschikbaarheid en prijs van vervangend vastgoed;
- de noodzakelijke aankoop-, verbouwings- of stichtingskosten;
- de marktwaarde van het vervangende object na realisatie;
- het eventuele voordeel door nieuw voor oud;
- de benodigde aanvullende financiering;
- de rente en de duur van de financieringsschade;
- de toepasselijke kapitalisatiefactor;
- inkomens- en exploitatieschade;
- tijdelijke of tussentijdse schade;
- fiscale gevolgen;
- vermogensbestanddelen die in de vergelijking moeten worden betrokken;
- de eventuele onrendabele top.
Deze onderdelen kunnen niet los van elkaar worden berekend. Een vergoeding van financieringsschade herstelt bijvoorbeeld niet automatisch een blijvend vermogensverlies. Andersom mag ook geen dubbeltelling ontstaan wanneer hetzelfde nadeel al via een andere schadepost wordt gecompenseerd.
Minnelijke verwerving is niet automatisch onteigening
Veel vastgoed wordt door een overheid of projectontwikkelaar minnelijk aangekocht, dus voordat daadwerkelijk een onteigeningsprocedure plaatsvindt.
In dat geval moet in de overeenkomst duidelijk worden vastgelegd of de schadeloosstelling daadwerkelijk op volledige onteigeningsbasis wordt vastgesteld. Zonder zo’n afspraak kan niet zonder meer worden aangenomen dat iedere schadepost volgens het wettelijke onteigeningsrecht wordt vergoed.
Laat daarom niet alleen de koopsom, maar ook de uitgangspunten van de schadeloosstelling, de bijkomende schade, deskundigenkosten en fiscale gevolgen uitdrukkelijk vastleggen.
Tijdige onderbouwing is doorslaggevend
Een goed onderbouwde schadeberekening begint niet bij één eindbedrag. Eerst moeten de oude situatie, de noodzakelijke vervanging en de financiële gevolgen volledig in beeld worden gebracht.
Daarvoor kunnen onder meer nodig zijn:
- taxaties van het oude en vervangende object;
- een onderzoek naar beschikbaar vervangend vastgoed;
- bouw- en verbouwingsramingen;
- financieringsvoorstellen;
- exploitatieberekeningen;
- fiscale adviezen;
- vergunningenonderzoek;
- een planning van de bedrijfsverplaatsing;
- offertes voor verhuizing en inrichting.
Zonder deze stukken kan een gestelde herinvesteringsschade eenvoudig worden betwist of te laag worden vastgesteld.
Deskundige begeleiding door VOS Specialisten
VOS Specialisten begeleidt eigenaren, ondernemers, huurders, pachters en erfpachters bij onteigening, minnelijke verwerving, bedrijfsverplaatsing en reconstructie.
Wij onderzoeken onder meer:
- welke wijze van vervanging redelijk en uitvoerbaar is;
- of een bestaand vervangend object werkelijk gelijkwaardig is;
- welke verbouwings- en aanpassingskosten noodzakelijk zijn;
- of sprake is van financieringsschade of een onrendabele top;
- welke voordelen terecht mogen worden verrekend;
- of het aanbod alle relevante schadeposten omvat;
- hoe de volledige schadeloosstelling financieel en taxatie-technisch moet worden onderbouwd.
VOS Specialisten staat onder leiding van ing. P.J.M. Meertens, Rentmeester NVR en ingeschreven in het Register DOBS voor onteigening, planschade en nadeelcompensatie. Met ruim 35 jaar ervaring en meer dan 3.500 vastgoedtransacties combineren wij taxatie, schadeberekening en onderhandelingsstrategie.
Heeft u te maken met onteigening of een voorgenomen aankoop door een overheid of projectontwikkelaar? Neem dan contact met ons op voordat u instemt met een aanbod of uitgangspunt voor de schadeberekening
VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Auteur: Peter JM Meertens
Reactie plaatsen
Reacties