De marktwaarde (werkelijke waarde) bij onteigening of minnelijke aankoop?

Werkelijke waarde en vermogensschade bij onteigening

De waardering van grond, een woning of een bedrijf bij onteigening is vaak aanzienlijk complexer dan een reguliere marktwaardetaxatie. Niet alleen de waarde van het onteigende moet worden vastgesteld. Ook bijzondere eigenschappen van het object, de gevolgen voor het overblijvende en de noodzakelijke investering in een vervangende locatie kunnen van invloed zijn op de totale schadeloosstelling.

Sinds 1 januari 2024 staan de belangrijkste regels over schadeloosstelling bij onteigening in hoofdstuk 15 van de Omgevingswet. De hoofdregel is dat de schade die een eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt, volledig wordt vergoed (artikel 15.18 Omgevingswet).

Bij een minnelijke aankoop geldt deze wettelijke schadeloosstellingsregeling niet altijd rechtstreeks. Wanneer de aankoop aantoonbaar plaatsvindt ter voorkoming van onteigening, vormt volledige schadeloosstelling doorgaans wel het uitgangspunt voor de onderhandelingen. Leg dit uitgangspunt bij voorkeur schriftelijk vast.

De werkelijke waarde van het onteigende

Op grond van artikel 15.22 Omgevingswet wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak vergoed. Daarbij wordt uitgegaan van de prijs die bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tot stand zou zijn gekomen tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.

Het gaat dus niet simpelweg om de WOZ-waarde, boekwaarde, agrarische waarde of een eerder betaalde aankoopprijs. De waarde moet worden vastgesteld aan de hand van onder meer:

• het bestaande gebruik;
• de juridisch-planologische mogelijkheden;
• de fysieke eigenschappen van het object;
• ligging, ontsluiting en bereikbaarheid;
• vergelijkbare transacties;
• marktontwikkelingen rond de peildatum;
• eventuele bijzondere geschiktheid;
• de wettelijke regels over eliminatie en complexwaarde.

De peildatum is in beginsel de datum waarop de eigendom door inschrijving van de onteigeningsakte overgaat (artikel 15.20 Omgevingswet).

De invloed van het werk wordt soms weggedacht

Bij de waardering kunnen voordelen en nadelen die zijn veroorzaakt door het werk waarvoor wordt onteigend en door de plannen voor dat werk buiten beschouwing blijven. Dit is de eliminatieregel van artikel 15.23 Omgevingswet, de opvolger van artikel 40c van de voormalige Onteigeningswet.

De overheid mag de vergoeding bijvoorbeeld niet zonder meer verlagen doordat het toekomstige project de waarde of bruikbaarheid van het onroerend goed al vóór de onteigening heeft aangetast. Andersom kan ook een door het werk veroorzaakte waardestijging buiten beschouwing blijven.

Eliminatie is geen automatische correctie. Er moet onder meer worden onderzocht:

• welk werk precies wordt gerealiseerd;
• welk concreet plan aan dat werk ten grondslag ligt;
• wanneer dat plan is ontstaan;
• of sprake is van een overheidswerk;
• door en voor wiens rekening en risico het werk wordt uitgevoerd;
• in hoeverre de geldende functie of bestemming door het concrete plan voor het werk is bepaald.

De toepassing van de eliminatieregel is sterk afhankelijk van de concrete feiten en de chronologie van de planvorming.

Complexwaarde en het egalisatiebeginsel

Maakt het onteigende deel uit van een complex van gronden dat als één geheel in exploitatie wordt of is gebracht, dan kan artikel 15.24 Omgevingswet van toepassing zijn. Dit artikel bevat de regeling voor de complexwaarde, ook wel het egalisatiebeginsel genoemd.

Binnen een dergelijk complex beïnvloeden de verschillende functies in beginsel de waardering van alle gronden. Een perceel waarop woningen zijn voorzien, is daardoor niet automatisch evenveel waard als uitgeefbare bouwgrond. Ook gronden waarop wegen, groen, waterberging of andere voorzieningen zijn geprojecteerd, maken deel uit van de gezamenlijke exploitatie.

Voor toepassing van de complexbenadering moet eerst worden vastgesteld:

• welke gronden samen één complex vormen;
• of sprake is van één samenhangende exploitatie;
• welke kosten en opbrengsten tot het complex behoren;
• welke functies het omgevingsplan aan de verschillende locaties toedeelt;
• of binnen het complex objectieve waardeverschillen bestaan.

Na egalisatie kunnen waardeverschillen blijven bestaan vanwege bijzondere eigenschappen van een specifiek perceel, zoals de ligging aan een bestaande weg, bodemgesteldheid of bijzondere ontsluitingsmogelijkheden. De officiële Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkelingen behandelt deze waarderingssystematiek.

Bijzondere geschiktheid

Een onroerende zaak kan een hogere waarde hebben doordat zij over eigenschappen beschikt die de onteigenaar bij de uitvoering van het werk een bijzonder voordeel opleveren.

Die meerwaarde ontstaat niet uitsluitend doordat de onteigenaar het perceel nodig heeft. Er moet sprake zijn van een objectieve eigenschap of hoedanigheid van de zaak zelf. Denk aan een bijzondere bodemgesteldheid, ligging, ontsluiting, vorm of de aanwezigheid van bruikbare bodembestanddelen.

De meerwaarde moet concreet en controleerbaar worden begroot. Een algemeen beroep op “bijzondere geschiktheid” is onvoldoende.

Voorstroken

Een voorstrook is doorgaans een strook grond die langs een bestaande weg ligt en door haar ligging, maatvoering, ontsluiting en nabijheid van voorzieningen mogelijk gunstiger kan worden benut dan verder naar achteren gelegen grond.

Een hogere waardering is echter niet vanzelfsprekend. Onderzocht moet worden:

• of de bestaande weg en ontsluiting in de nieuwe ontwikkeling behouden blijven;
• of de strook zelfstandig of eerder dan de overige gronden kan worden bebouwd;
• of de maatvoering en bodemgesteldheid daarvoor geschikt zijn;
• welke planologische mogelijkheden bestaan;
• welke voorzieningen al aanwezig zijn;
• welke kosten nog moeten worden gemaakt;
• hoe vergelijkbare voorstroken in de markt zijn gewaardeerd.

De waarde is daarom niet automatisch gelijk aan de uitgifteprijs van bouwrijpe grond minus enkele kosten. Een gemeentelijke uitgifteprijs bevat vaak ook ontwikkelingskosten, risico, bovenwijkse voorzieningen en andere bestanddelen die niet zonder meer aan de eigenaar van ruwe grond toekomen.

Alleen wanneer de bijzondere ligging daadwerkelijk een markt- of exploitatievoordeel oplevert, kan een hogere waardering dan de reguliere complexwaarde gerechtvaardigd zijn.

Winbare bodembestanddelen

De aanwezigheid van zand, grind, klei of andere bodembestanddelen kan een bijzondere geschiktheid opleveren.

Voor een afzonderlijke meerwaarde is onder meer van belang:

• of de bestanddelen technisch en economisch winbaar zijn;
• of winning zonder de onteigening juridisch en feitelijk mogelijk zou zijn;
• of de noodzakelijke vergunningen naar redelijke verwachting konden worden verkregen;
• welke hoeveelheden en kwaliteiten aanwezig zijn;
• welke winnings-, verwerkings- en transportkosten gelden;
• welk tijdsverloop en exploitatierisico met de winning zijn gemoeid.

De bruto-opbrengst van de aanwezige delfstoffen is dus niet bepalend. Het gaat om de objectieve meerwaarde van de grond, rekening houdend met kosten, risico’s, vergunningen en de verwachte looptijd.

Als voldoende betrouwbare transacties beschikbaar zijn, kan vergelijking met verkopen van gronden in hetzelfde winningsgebied bruikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten moeten dan wel overeenkomen wat betreft vergunningen, winbaarheid, kwaliteit, hoeveelheid, ligging en risico.

Niet zelfstandig winbare bodembestanddelen

Een andere situatie ontstaat wanneer de eigenaar de bodembestanddelen zelf niet had kunnen winnen, maar deze bij uitvoering van het onteigeningswerk noodzakelijk vrijkomen en door de onteigenaar kunnen worden verkocht of in het werk kunnen worden hergebruikt.

Ook dan kan onder omstandigheden sprake zijn van bijzondere geschiktheid. Daarvoor moet worden vastgesteld dat de onteigenaar door een eigenschap van de grond een concreet en becijferbaar voordeel behaalt.

Een vaste verdeling waarbij altijd 50% van het voordeel aan de eigenaar en 50% aan de onteigenaar toekomt, volgt niet als algemene regel uit de Omgevingswet. Een verdeling van het voordeel kan in de rechtspraak als waarderingsbenadering worden gebruikt, maar de uitkomst blijft afhankelijk van:

• het daadwerkelijke besparings- of verkoopvoordeel;
• de kosten van ontgraving, verwerking en transport;
• de risico’s van de uitvoering;
• de vraag welke partij het voordeel mogelijk maakt;
• de redelijkheid van de verdeling in het concrete geval.

Zonder bodemonderzoek, hoeveelhedenberekening en exploitatieopzet is een vergoeding wegens bodembestanddelen onvoldoende onderbouwd.

Waardevermindering van het overblijvende

Bij een gedeeltelijke onteigening kan het niet-onteigende gedeelte minder waard worden. Dat kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van:

• een ongunstige doorsnijding;
• verlies van ontsluiting;
• een onbruikbare vorm of omvang;
• verlies van samenhang met gebouwen of andere percelen;
• grotere afstand tussen bedrijfsonderdelen;
• verslechtering van gebruiksmogelijkheden;
• hinder of beperkingen door het nieuwe werk.

De waardevermindering wordt niet uitsluitend bepaald door de waarde van de onteigende vierkante meters. Er moet een vergelijking worden gemaakt tussen:

1. de waarde van het gehele object vóór de onteigening; en
2. de som van de waarde van het onteigende en de resterende waarde van het overblijvende na de onteigening.

Het verschil kan als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komen, voor zover het rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening wordt veroorzaakt.

Ook gevolgen van werkzaamheden die door een derde worden uitgevoerd, kunnen relevant zijn wanneer die werkzaamheden voldoende nauw en onlosmakelijk samenhangen met het werk waarvoor wordt onteigend. Dit vereist een afzonderlijke beoordeling van het causale verband.

Onrendabele top bij vervanging

Bij bedrijfsverplaatsing kan de noodzakelijke investering in een vervangende locatie hoger zijn dan de marktwaarde van het vervangende object na aankoop, verbouwing of nieuwbouw.

Het verschil wordt aangeduid als een onrendabele top. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een gekapitaliseerde vergoeding van financieringslasten een daadwerkelijk verlies aan vermogen niet zonder meer herstelt. Een aantoonbaar verschil tussen de noodzakelijke investering en de waarde van het vervangende object na realisatie kan daarom afzonderlijk als vermogensschade moeten worden beoordeeld.

Vergoeding van een onrendabele top is echter niet automatisch of altijd integraal aan de orde. Onder meer moet worden onderzocht:

• of vervanging noodzakelijk is;
• of voortzetting van het bedrijf redelijk en economisch verantwoord is;
• of de gekozen vervangende locatie passend en niet onnodig kostbaar is;
• welke investering objectief noodzakelijk is;
• welke marktwaarde het vervangende object na realisatie heeft;
• of sprake is van kwaliteitsverbetering of capaciteitsuitbreiding;
• of voordelen wegens nieuw-voor-oud moeten worden verrekend;
• of dezelfde schade niet al via een andere schadepost wordt vergoed.

De onrendabele top bestaat dus niet zonder meer uit het volledige verschil tussen de totale investering en de ontvangen vergoeding. Er is een onderbouwde vergelijking nodig tussen de noodzakelijke vervangingsinvestering en de marktwaarde van het gerealiseerde vervangende object.

Premie uit handen breken

In een krappe markt kan een vervangende woning, bedrijfsruimte of grond alleen beschikbaar komen wanneer een eigenaar met een extra bedrag tot verkoop wordt bewogen. Dit wordt een premie uit handen breken genoemd.

Een dergelijke premie kan onder omstandigheden als schade voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvoor moet voldoende aannemelijk zijn dat:

• vervanging daadwerkelijk noodzakelijk is;
• de onteigende het gebruik of bedrijf redelijkerwijs zal voortzetten;
• binnen de beschikbare markt geen gelijkwaardig alternatief zonder premie verkrijgbaar is;
• de hogere aankoopprijs redelijk en marktconform is;
• de premie rechtstreeks verband houdt met de door de onteigening veroorzaakte tijds- of vervangingsdruk.

Een prijs boven de getaxeerde marktwaarde is op zichzelf onvoldoende bewijs. De noodzaak en omvang van de premie moeten worden onderbouwd met zoekopdrachten, biedingen, marktgegevens, taxaties en correspondentie met verkopers.

Meer dan alleen de marktwaarde

De totale schadeloosstelling kan naast de werkelijke waarde en andere vermogensschade ook bijkomende schade omvatten. Afhankelijk van het dossier kan worden gedacht aan:

• verhuis- en herinrichtingskosten;
• bedrijfsverplaatsings- en reconstructiekosten;
• tijdelijke huisvesting;
• inkomens- en stagnatieschade;
• financieringsschade;
• fiscale gevolgen;
• aanloop- en dubbele exploitatielasten;
• waardevermindering van het overblijvende;
• redelijke kosten van deskundige bijstand.

Iedere schadepost moet afzonderlijk worden beoordeeld op noodzaak, causaliteit, redelijkheid en eventuele voordelen of besparingen.

Laat de waardering onafhankelijk beoordelen

VOS-specialisten begeleidt eigenaren, ondernemers en andere rechthebbenden bij de waardering van onroerend goed en de begroting van schadeloosstelling bij minnelijke verwerving en onteigening.

Wij onderzoeken onder meer:

• de werkelijke waarde van het onteigende;
• de toepasselijkheid van eliminatie en complexwaarde;
• bijzondere geschiktheid en voorstrookwaarde;
• winbare en niet zelfstandig winbare bodembestanddelen;
• waardevermindering van het overblijvende;
• vervangingsinvesteringen en een mogelijke onrendabele top;
• reconstructie-, financierings- en inkomensschade;
• de onderbouwing van overige bijkomende schade.

Daarbij beoordelen wij niet alleen de afzonderlijke schadeposten, maar ook hun onderlinge samenhang. Zo wordt voorkomen dat schade buiten beeld blijft, maar ook dat posten dubbel worden opgevoerd en daardoor juridisch kwetsbaar worden.

Kosten van deskundige bijstand

Redelijke kosten van juridische, taxatietechnische en andere deskundige bijstand kunnen bij onteigening en bij verwerving ter voorkoming daarvan voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding is afhankelijk van de noodzaak en redelijkheid van de werkzaamheden en van de gemaakte afspraken. Het is daarom verstandig om hierover vooraf duidelijkheid te verkrijgen.

VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.

Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.

Auteur: Peter JM Meertens