De marktwaarde (werkelijke waarde) bij onteigening of minnelijke aankoop?

De bepaling van marktwaarde of prijs van uw eigendom bij minnelijke aankoop of onteigening door de overheid, kan complex en veelomvattender zijn dan u denkt. Ik heb hier een paar punten voor u op een rijtje gezet waar u op moet letten, want in de uiteindelijke schadeloosstelling blijft het niet alleen bij deze schadecomponenten.

De marktwaarde of vermogenswaarde bij onteigening of minnelijke aankoop.
Wat wij vaak tegen komen bij de bepaling van de marktwaarde of vermogenswaarde in het kader van de onteigening is dat in beginsel wordt uitgegaan van de marktwaarde van het onteigende per peildatum. Dit is een prijs die tot stand komt bij verkoop in het vrije economische verkeer, tussen een redelijke koper en verkoper, zonder dwang.

Van belang is dat bij de vaststelling van die waarde geen rekening mag worden gehouden met de voor- en nadelen van het werk waarvoor onteigend wordt, het zogenoemde eliminatiebeginsel, artikel 40c Onteigeningswet. Maakt het onteigende deel uit van groter complex van gronden, dat in één geheel in exploitatie wordt gebracht, dan moet met alle bestemmingen rekening worden gehouden binnen dit complex bij de vaststelling van de marktwaarde of complexwaarde, het zogenoemde egalisatiebeginsel, artikel 40d Onteigeningswet.

Daarnaast moet worden bekeken of het onteigende een hogere waarde vertegenwoordigt dan de marktwaarde, doordat het onteigende een bijzondere geschiktheid heeft, voor het doel waarvoor het onteigend wordt

Voorstrook als bijzondere geschiktheid bij onteigening.
Een voorstrook is een strook grond die langs een bestaande weg ligt, binnen een complex van gronden, die geschikt is om aan te bouwen wat betreft ligging, diepte, breedte en aanwezigheid van nutsvoorzieningen, ook voldoet aan de vereisten. Van belang is wel dat de bestaande weg dient te worden gehandhaafd in het nieuwe plan.

De Hoge raad heeft bepaald dat de marktwaarde van dit soort voorstroken wordt bepaald door de uitgifteprijs (bouwgrond), excl. BTW, minus eventuele nog te maken kosten met betrekking tot werkzaamheden aan de bestaande weg.

Is er geen sprake van een bestaande voorziening die gehandhaafd blijft, wordt de marktwaarde gelijk gesteld aan de complexwaarde, mits de marktwaarde vanuit zich zelf een hogere prijs met zich meebrengt dan de complexwaarde, alsdan geldt deze marktwaarde.

Winbare bodembestanddelen als bijzondere geschiktheid bij onteigening.
Als er sprake is van winbare bodembestanddelen, zoals industrie-zand en/of grind wordt niet alleen de marktwaarde van sec de grond vergoed, maar ook een vergoeding voor de in die grond aanwezige winbare bodembestanddelen.

Let wel winbare bodembestanddelen komen dan alleen voor vergoeding in aanmerking, als de grondeigenaar ook zonder onteigening tot winning van de bodembestanddelen had kunnen overgaan. De vergoeding wordt in beginsel bepaald door de netto-opbrengst van de bodembestanddelen, na aftrek van de alle winningskosten.

Een meer gangbare manier om de meerwaarde te bepalen bij winbare bodembestanddelen van het onteigende is, de zogenaamde vergelijkingsmethode. Deze methode heeft te allen tijde de voorkeur als er voldoende vergelijkingstransacties voorhanden zijn in het winningsgebied.

On-winbare bodembestanddelen als bijzondere geschiktheid bij onteigening.
Bij on-winbare bodembestanddelen is sprake wanneer deze bestanddelen niet door de grondeigenaar kunnen worden gewonnen, omdat hij daar nooit een vergunning voor zou krijgen, evenwel wel vrij komen bij uitvoering van het werk waarvoor onteigend wordt en alsdan kunnen worden verkocht of in het werk waarvoor onteigend is, kunnen worden gebruikt.

De meerwaarde die ontstaat door het vrijkomen van deze on-winbare bodembestanddelen wordt in beginsel bepaald door het voordeel wat de onteigenaar heeft bij de uitvoering van het werk, de verrekening van dit voordeel vindt plaats op basis van 50% tussen grondeigenaar en onteigenaar.

Waardevermindering overblijvende als vermogensbestanddeel bij onteigening.
Bij waardevermindering van het overblijvende gaat het om de situatie dat het geheel van het onteigende en het overblijvende voor de onteigening meer waard was dan de som van de aan de eigenaar vergoede werkelijke waarde van het onteigende en de verkoopwaarde van het overblijvende.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet het verschil aan de eigenaar vergoed worden. Meestal gaat het dan om waardevermindering die het gevolg is van een ongunstige doorsnijding van een onteigend perceel, maar het kan ook gaan om waardevermindering wegens extra geluidhinder dat met de gerechtelijke onteigening moet worden gewacht totdat het bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen.

Dit geldt ook voor schade aan het overblijvende die voortvloeit uit door een derde verrichte werkzaamheden welke onlosmakelijk samenhangen met het werk met het oog waarop de onteigening plaatsvindt, kan onder omstandigheden als zodanige schade worden aangemerkt.

Onrendabele top als vermogensbestanddeel bij onteigening.
Als de investering ten behoeve van de aanschaf en verbouwing (of nieuwbouw) van een vervangende locatie hoger is dan de waarde van de grond en de opstal na voltooiing, dan is sprake van een onrendabele top. Die onrendabele top komt voor integrale vergoeding in aanmerking.

Wanneer is sprake van een onrendabele top. Dit is een beoordeling van feitelijke aard. Navolgende de vragen kunnen hier van belang zijn:

• Was de wijze van vervanging (omvang van de investering) economisch verantwoord;
• In hoeverre moet bij de bepaling van de waarde van het vervangende pand een rol spelen dat de onteigende die het pand geschikt heeft gemaakt voor zijn bedrijf de beste gegadigde is;
• Moet een onrendabele top onmiddellijk worden vergoed of mag rekening worden gehouden met het feit (c.q. de mogelijkheid), dat het vermogensverlies niet of pas op een veel later tijdstip wordt gevoeld, uitgaande van de veronderstelling dat de onderneming nog lange tijd wordt voortgezet.
• Van welke waarde moet worden uitgegaan bij de bepaling van de meer investering ten opzichte van de waarde na aanpassing.

Uitgangspunt van de Hoge Raad is en blijft, dat de schade bij een onrendabele top bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag respectievelijk.

Premie uit handen breken als vermogensbestanddeel bij onteigening.

Als er noodzaak is om op korte termijn een vervangende onroerende zaak aan te kopen, en u daarvoor gedwongen bent een hogere prijs te betalen dan de werkelijke waarde, en dus nadeel lijdt, komt dit vermogensnadeel voor integrale vergoeding in aanmerking.

Een dergelijke premie uit handen breken moet worden vergoed, indien voldoende aannemelijk is dat de onteigende zijn bedrijfsactiviteiten zal voortzetten op of in een onroerende zaak die hij of zij ter vervanging zal verwerven.

Problemen met de marktwaarde/ prijs in relatie tot uw eigendom bij onteigening of minnelijke aankoop, neem contact op Vos-specialisten.
VOS-specialisten kan u met raad en daad bij staan, hoe om te gaan met de marktwaarde/ prijsbepaling van het onteigende, in relatie tot andere vermogensbestanddelen zoals (on-)winbare bodembestanddelen, voorstroken, complexwaarde, onrendabele top en waardevermindering overblijvende, naast natuurlijk de overige schadecomponenten zoals de reconstructieschade en bijkomende schadecomponenten.

Maak u geen zorgen over de kosten van onze dienstverlening, deze worden altijd vergoed door de overheid of aankopende partij, danwel achteraf verrekend in de schadevergoeding. Bij ons gaan uw baten voor onze kosten, zo werken wij al ruim 30  jaar en zo willen wij blijven werken.

VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.

Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.

Met vriendelijke groet.