De rol van de overheid zoals gemeente, provincie of staat bij een onteigening is altijd evident aanwezig. Het is daarom belangrijk de spelregels te kennen, en vooral er achter te komen wat de belangrijkste fase is, bij dit soort trajecten.
Eerste fase bij onteigening: de planfase en aankoop-, verwervingstraject voorafgaand aan de onteigening
De overheid is uiteindelijk de belangrijkste initiator bij de doorgang van nieuwe planologisch ontwikkeling van bijvoorbeeld nieuwe woongebieden, de aanleg van een weg, of bedrijventerrein, of stads- of dorps in- of uitbreidingsplan.
Hierbij dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd in een nieuw of aangepast bestemmingsplan. Het belangrijkste van deze planologische fase is dat de overheid alle criteria juist en zorgvuldig afweegt en waar nodig nader motiveert om te komen tot een goede ruimtelijke ordening. Dit neemt vaak geruime tijd in beslag.
Vaak worden dan ook de minnelijke onderhandelingen opgestart met alle belanghebbenden , eigenaren, huurder, (erf-) pachters die grond, woningen of bedrijven in eigendom hebben of gebruiken, die moeten worden uitgekocht omdat ze niet passen binnen het nieuwe bestemmingsplan.
Lukken de aankopen niet heeft de overheid, lees gemeente, provincie of de Staat, de mogelijkheid een onteigeningsprocedure op te starten, maar dan moet het bestemmingsplan in het merendeel van de gevallen wel definitief zijn, dus niet meer voor bezwaar of beroep vatbaar zijn.
Tweede fase bij onteigening: De administratieve onteigeningsprocedure
In de administratieve fase wordt de wenselijkheid en noodzaak van de verwerving van gronden en rechten getoetst, en daar waar nodig nader gemotiveerd, en dit alles voor en ten hoeve van het algemeen belang, lees ieders belang.
Als de overheid niet aannemelijk kan maken dat de plannen die aan de verwerving c.q. onteigening ten grondslag liggen niet binnen een redelijke termijn zullen worden gerealiseerd dan is er blijkbaar geen urgentie voor een onteigening.
Ook ontbreekt de noodzaak als de eigenaar in staat en bereid is om de plannen zelf te realiseren die ten grondslag liggen aan de onteigening. Andere toetsingsgronden zijn dat de onteigening in het belang moet zijn van goede ruimtelijke ordening en zoals gezegd het algemene belang.
Uitermate belangrijk is dat aantoonbaar en verifieerbaar sprake is van een juist en zakelijk onderhandelingstraject met degene die wordt onteigend of op een andere wijze schade hiervan ondervindt. Dit betekent eveneens dat er een onvoorwaardelijk aanbod moet worden gedaan, waarbij er sprake moet zijn van een 100% schadeloosstelling.
Met het onteigeningsbesluit door de Kroon eindigt de administratieve procedure.
Derde fase bij onteigening: De gerechtelijke onteigeningsprocedure
In deze fase controleert de rechter of aan de formele vereisten van de administratieve procedure is voldaan. De onteigening wordt uitgesproken en de schadeloosstelling wordt in het vonnis vastgelegd.
Deze procedure start met een dagvaarding uitgebracht door de onteigenende partij (onteigenaar) met het verzoek aan de Rechtbank om de onteigening uit te spreken en de schadeloosstelling vast te stellen. De dagvaarding dient gepaard te gaan met de juiste tenaamstelling, het registergoed wat wordt onteigend en een onvoorwaardelijk aanbod.
De rechtbank stelt vervolgens deskundige(n) aan, die de schade begroten die de onteigende als gevolg van de onteigening zal leiden. Tevens zal er een descente plaatsvinden, inhoudende een opneming van het te onteigenen object onder leiding van de rechter-commissaris.
Vervolgens vindt de gerechtelijke procedure plaats waarin de deskundigenrapporten worden aangeleverd en besproken, er pleitnotities door de advocaten van beide partijen worden opgesteld en pleidooien worden gehouden. Het eindigt met het uitspreken van het onteigeningsvonnis. Met dit vonnis kan men in cassatie bij de Hoge Raad.
Er zijn overigens ook versnelde procedures mogelijk waarbij nog voor de dagvaarding is uitgebracht de descente plaatsvindt, waarna de vervroegde onteigening kan worden uitgesproken.
Het belangrijkste bij onteigening is het minnelijk aankoop- of verwervingstraject van uw woning , bedrijf of grond!!!!!
Het voortraject respectievelijk de onderhandeling om te komen tot uiteindelijk een minnelijke aankoop of verwerving, is zeer cruciaal. Hier ligt de crux van uw succes. Wanneer u toch de voorkeur geeft de onteigening door te zetten dan heeft dat alleen zin als de eerste fase de juiste ingrediënten bevat en op een juiste wijze is ingestoken.
Mijn ruim 30 jarige ervaring leert dat hier veel en onbewust fouten worden gemaakt, die u uiteindelijk gaan opbreken in het vervolgtraject. Voorkom dit door gebruik te maken van onafhankelijke en deskundige onteigeningspecialisten. En doe dit vooral op tijd, u bent nooit vroeg genoeg om een specialist te benaderen. Twijfelt u, ik verzeker u dat wij ondertussen weten waarover we praten na 3500 transacties te hebben begeleid.
VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Reactie plaatsen
Reacties