Een gemeente, provincie, waterschap of projectontwikkelaar meldt zich met het verzoek om uw grond, woning of bedrijf te verkopen. De aanleiding kan de aanleg van een weg of fietspad zijn, maar ook woningbouw, uitbreiding van een bedrijventerrein, natuurontwikkeling, waterveiligheid of de energietransitie.
Een dergelijk verzoek lijkt soms vrijblijvend, maar kan het begin zijn van een formeel verwervings- en mogelijk onteigeningstraject. Juist daarom is het verstandig om vanaf het eerste contact zorgvuldig te handelen.
Minnelijke verwerving komt eerst
De aankopende partij zal in eerste instantie proberen om minnelijk overeenstemming met u te bereiken. Dit betekent dat partijen onderhandelen over de aankoop, de schadeloosstelling, de voorwaarden en het moment waarop het onroerend goed beschikbaar moet komen.
U bent niet verplicht om direct met een voorstel in te stemmen. U mag vragen stellen, stukken opvragen, een aanbod laten beoordelen en een tegenvoorstel doen. Ook mag u onderzoeken of gedeeltelijke verkoop, aanpassing van het plan, zelfrealisatie, grondruil of verplaatsing een betere oplossing biedt.
Reageer wel tijdig en inhoudelijk. Volledig stilzitten kan uw onderhandelingspositie verzwakken en kan door de overheid worden gebruikt om te onderbouwen dat vrijwillige overeenstemming niet haalbaar is.
Wat gebeurt er als u niet verkoopt?
Wanneer aankoop niet of niet tijdig lukt, kan de overheid een onteigeningsprocedure voorbereiden. Onteigening is echter geen automatisme.
Op grond van artikel 11.5 van de Omgevingswet moet worden voldaan aan drie wettelijke criteria:
- er moet een onteigeningsbelang zijn;
- de onteigening moet noodzakelijk zijn;
- de onteigening moet urgent zijn.
De overheid moet deze criteria motiveren in een onteigeningsbeschikking. Deze beschikking moet vervolgens door de bestuursrechter worden bekrachtigd. De rechter toetst onder meer of aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en of de juiste procedure is gevolgd. De overheid moet daarnaast de algemene beginselen van behoorlijk bestuur naleven.
Alleen het noemen van het woord “onteigening” betekent dus niet dat uw eigendom zonder meer kan worden afgenomen. Het betekent wel dat u uw juridische, taxatietechnische en financiële positie serieus moet laten onderzoeken.
Welke rechten heeft u?
Niet alleen een eigenaar kan rechten hebben. Afhankelijk van de situatie kan ook sprake zijn van een zelfstandig belang van onder anderen:
- erfpachters en opstalhouders;
- pachters en huurders;
- hypotheekhouders;
- ondernemers die vanuit de locatie een bedrijf exploiteren;
- andere zakelijk of persoonlijk gerechtigden.
Welke rechten en aanspraken bestaan, hangt af van de titel, de contracten, de feitelijke situatie en de gevolgen van de verwerving of onteigening.
Bij onteigening geldt als uitgangspunt dat de schade die een eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt volledig wordt vergoed. Dit volgt uit artikel 15.18 van de Omgevingswet. Deze volledige schadeloosstelling kan meer omvatten dan uitsluitend de marktwaarde van de grond en gebouwen.
Afhankelijk van het dossier kunnen onder meer aan de orde komen:
- de werkelijke waarde van het onroerend goed;
- waardevermindering van het overblijvende;
- verhuis- en herinrichtingskosten;
- kosten van vervangende huisvesting of bedrijfsverplaatsing;
- inkomens- en bedrijfsschade;
- financieringsschade;
- aanloop- en stagnatieschade;
- fiscale gevolgen;
- redelijke kosten van deskundige bijstand.
Deze schadeposten worden niet automatisch toegekend. Zij moeten worden onderbouwd en er moet voldoende causaal verband met de onteigening of verwerving bestaan.
Wat moet u bij het eerste contact doen?
Vraag de aankopende partij in ieder geval om schriftelijk duidelijk te maken:
- Welk project wordt uitgevoerd?
- Welk deel van uw eigendom of recht is daarvoor nodig?
- Op welk besluit, omgevingsplan of projectbesluit is het voornemen gebaseerd?
- Is al een onteigeningsbeschikking voorzien of in voorbereiding?
- Welke planning en urgentie gelden voor het project?
- Hoe is het aanbod opgebouwd en welke taxatie ligt eraan ten grondslag?
- Welke schadeposten en deskundigenkosten worden vergoed?
- Zijn aanpassing van het plan, grondruil, zelfrealisatie of verplaatsing onderzocht?
Teken niet direct een koopovereenkomst, intentieverklaring, gebruiksovereenkomst of toestemming voor werkzaamheden zonder dat de gevolgen daarvan zijn beoordeeld. Ook een op het eerste gezicht beperkte afspraak kan later gevolgen hebben voor uw onderhandelings- of rechtspositie.
Wacht niet tot de formele procedure begint
Terwijl onderhandelingen tijdelijk stil lijken te liggen, kan de planvorming doorgaan. Het omgevingsplan kan worden gewijzigd, een projectbesluit kan worden voorbereid en taxaties of grondonderzoeken kunnen worden uitgevoerd.
Daarom is het belangrijk om het dossier vanaf het begin op te bouwen. Denk aan eigendoms- en gebruiksgegevens, overeenkomsten, vergunningen, jaarrekeningen, taxaties, bouwtekeningen en informatie over mogelijke vervangende locaties. Bij een onderneming moet ook tijdig worden onderzocht wat verplaatsing, tijdelijke stilstand of verlies van omzet financieel betekent.
Een goede strategie begint niet bij het bedrag dat wordt geboden, maar bij de vraag welke oplossing nodig is om uw woon-, vermogens- of bedrijfspositie zoveel mogelijk te herstellen.
Deskundige begeleiding door VOS-specialisten
VOS-specialisten begeleidt eigenaren, ondernemers, pachters, huurders en andere rechthebbenden bij grondverwerving en onteigening. Wij beoordelen niet alleen het aanbod, maar onderzoeken het volledige dossier en de gevolgen van het project.
Onze werkzaamheden kunnen onder meer bestaan uit:
- beoordeling van de juridische en feitelijke uitgangspositie;
- taxatie van grond, gebouwen en bedrijfsobjecten;
- begroting van de volledige schadeloosstelling;
- onderzoek naar vervangende locaties en bedrijfsverplaatsing;
- beoordeling van inkomens-, financierings- en vermogensschade;
- ontwikkeling van een onderhandelingsstrategie;
- voeren van onderhandelingen met overheid of projectontwikkelaar;
- afstemming met advocaat, fiscalist, accountant en andere specialisten.
Wij opereren landelijk en bekijken de situatie bij voorkeur ter plaatse. Daardoor kunnen wij niet alleen de stukken, maar ook de feitelijke gevolgen voor het eigendom, het bedrijf en de omgeving beoordelen.
Wie betaalt de kosten van deskundige bijstand?
Bij onteigening en bij verwerving ter voorkoming van onteigening kunnen redelijke kosten van juridische, taxatietechnische en andere deskundige bijstand voor vergoeding in aanmerking komen. Het is echter niet juist om te stellen dat alle kosten altijd en zonder meer volledig door de overheid of projectontwikkelaar worden betaald.
De vergoeding kan afhankelijk zijn van:
- de noodzaak van de ingeschakelde deskundigheid;
- de redelijkheid van het uurtarief en de bestede tijd;
- de omvang en complexiteit van het dossier;
- het verband tussen de werkzaamheden en de verwerving;
- de afspraken die hierover met de aankopende partij zijn gemaakt.
VOS-specialisten maakt daarom vooraf duidelijke afspraken over de opdracht, het honorarium en de wijze waarop vergoeding van de deskundigenkosten wordt gevraagd. Uitgangspunt blijft dat de inzet van deskundigen in verhouding moet staan tot het belang en de complexiteit van de zaak.
Laat uw positie tijdig beoordelen
Is uw grond, woning of bedrijf nodig voor een overheidsproject? Wacht dan niet totdat de druk wordt opgevoerd of een formele procedure is gestart. Een vroegtijdige beoordeling geeft duidelijkheid over uw rechten, de waarde van uw eigendom, de mogelijke schade en de beschikbare oplossingen.
VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Reactie plaatsen
Reacties