Wanneer een overheid of projectontwikkelaar uw grond, woning of bedrijf wil verwerven, staat er meer op het spel dan alleen de waarde van het vastgoed. Ook uw inkomen, bedrijfsvoering, financiering, toekomstplannen en persoonlijke situatie kunnen worden geraakt.
De keuze van de juiste onteigeningsspecialist kan daarom grote invloed hebben op het verloop en de uitkomst van het traject. Een deskundige moet niet alleen kunnen taxeren en het onteigeningsrecht beheersen, maar ook strategisch kunnen adviseren, kritisch kunnen rekenen en doortastend kunnen onderhandelen.
Meer dan een vastgoedtaxatie
Bij onteigening geldt als uitgangspunt dat de schade die rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening wordt veroorzaakt, volledig wordt vergoed. Dit volgt uit artikel 15.18 Omgevingswet. De schadeloosstelling kan daardoor uit aanzienlijk meer bestaan dan alleen de werkelijke waarde van de grond en opstallen.
Afhankelijk van de situatie moet onder meer worden onderzocht:
- de werkelijke waarde van de grond, woning of het bedrijfsobject;
- waardevermindering van het overblijvende;
- inkomens- en bedrijfsschade;
- verhuis-, herinrichtings- en reconstructiekosten;
- kosten van bedrijfsverplaatsing;
- financierings- en herinvesteringsschade;
- fiscale gevolgen;
- kosten van vervangende grond, vastgoed of huisvesting;
- gevolgen voor vergunningen, productie en bedrijfscontinuïteit;
- persoonlijke gevolgen van gedwongen verhuizing.
Iedere schadepost moet afzonderlijk worden onderbouwd. Tegelijkertijd moet worden bewaakt dat posten goed op elkaar aansluiten en niet dubbel worden opgevoerd.
Deskundigheid én onderhandelingskracht
Een goede onteigeningsspecialist combineert kennis van vastgoed, taxatie en schadeloosstelling met ervaring aan de onderhandelingstafel. Hij of zij begrijpt hoe overheden en projectontwikkelaars taxeren, hoe een aankoopvoorstel is opgebouwd en op welke onderdelen ruimte voor discussie of een andere oplossing bestaat.
Daarvoor moet de deskundige uw volledige situatie kennen. Niet alleen het vastgoed, maar ook:
- het gebruik en de exploitatie;
- de juridische en planologische positie;
- de financiële structuur;
- de vervangingsmogelijkheden;
- de gevolgen voor gezin of onderneming;
- uw wensen en toekomstplannen;
- de kansen, onzekerheden en risico’s van het dossier.
Pas wanneer dit totaalbeeld beschikbaar is, kan een realistische strategie worden bepaald.
Begin met een eigen beoordeling
Wacht niet uitsluitend op de taxatie of het aanbod van de aankopende partij. Een dergelijk aanbod is opgesteld vanuit de informatie en uitgangspunten van de overheid of projectontwikkelaar. Dat betekent niet automatisch dat het bod onjuist is, maar wel dat het onafhankelijk moet worden gecontroleerd.
Een goede onteigeningsspecialist maakt daarom zo vroeg mogelijk een eigen analyse van:
- uw juridische positie;
- de waarde van het onroerend goed;
- de relevante schadeposten;
- de ontbrekende informatie en bewijsstukken;
- mogelijke alternatieven voor verkoop;
- de risico’s en onderhandelingsruimte;
- het resultaat dat redelijkerwijs haalbaar is.
Hierdoor voert u de onderhandelingen vanuit een eigen inhoudelijk vertrekpunt en hoeft u niet alleen te reageren op de berekeningen van de andere partij.
Waarop moet u letten bij de keuze van een deskundige of specialist?
1. Aantoonbare ervaring
Onteigening en minnelijke verwerving zijn specialistische vakgebieden. Vraag daarom:
- hoeveel vergelijkbare dossiers de deskundige heeft behandeld;
- welke typen vastgoed daarbij aan de orde waren;
- of schadeloosstellingsberekeningen zelf worden opgesteld;
- welke rol de deskundige tijdens onderhandelingen vervult;
- of onteigening tot de dagelijkse praktijk behoort.
Niet het aantal jaren alleen is beslissend. Vooral de inhoud, complexiteit en relevantie van de behandelde dossiers zijn van belang.
2. Onafhankelijkheid en transparantie
De deskundige moet binnen uw dossier onafhankelijk kunnen optreden en uw belangen zonder belangenconflict kunnen behartigen.
Ervaring met opdrachten voor overheden hoeft geen nadeel te zijn. Die ervaring kan juist inzicht geven in besluitvorming, taxatiemethoden en onderhandelingsstrategieën. Voorwaarde is wel dat er binnen uw dossier geen tegenstrijdig belang bestaat en dat mogelijke relaties of eerdere betrokkenheid vooraf worden gemeld.
3. Een heldere aanpak
Een deskundige moet vooraf duidelijk kunnen uitleggen:
- welke werkzaamheden nodig zijn;
- welke documenten moeten worden verzameld;
- welke berekeningen worden gemaakt;
- welke strategie wordt voorgesteld;
- welke andere specialisten mogelijk nodig zijn;
- welke kansen en risico’s worden gezien;
- hoe het honorarium wordt berekend;
- welke kosten mogelijk voor vergoeding in aanmerking komen.
U moet tijdens het gehele traject kunnen begrijpen waar u staat, welke beslissingen nodig zijn en waarop het advies is gebaseerd.
4. Een zelfstandige schadeloosstellingsberekening
Alleen controleren of het aanbod van de overheid “ongeveer klopt” is onvoldoende. Vraag om een zelfstandige begroting van de volledige schadeloosstelling.
Daarmee kan worden vastgesteld:
- welke uitgangspunten verschillen;
- welke schadeposten ontbreken;
- welke posten nog nader moeten worden onderzocht;
- welk bewijs nodig is;
- welke onderdelen sterk of juist betwistbaar zijn;
- hoe een tegenvoorstel moet worden opgebouwd.
Een eigen berekening vormt de inhoudelijke basis voor de onderhandelingen.
5. Samenwerking met andere specialisten
Complexe onteigeningen vragen regelmatig om samenwerking met een:
- advocaat;
- accountant;
- fiscalist;
- bedrijfseconoom;
- bouwkostendeskundige;
- agrarisch specialist;
- bodem- of milieudeskundige;
- planschade- of omgevingsrechtdeskundige.
De onteigeningsspecialist moet bewaken dat deze onderzoeken op elkaar aansluiten en gezamenlijk leiden tot één consistente schadeloosstellingsopstelling.
Wie betaalt de deskundigenkosten?
Redelijke kosten van juridische, taxatietechnische en andere deskundige bijstand kunnen bij onteigening voor vergoeding in aanmerking komen. Dat kan ook gelden bij minnelijke verwerving wanneer deze aantoonbaar plaatsvindt ter voorkoming van onteigening.
Vergoeding is echter niet automatisch of onbeperkt. De aankopende partij kan toetsen:
- of de bijstand noodzakelijk was;
- of de werkzaamheden verband hielden met de verwerving;
- of het uurtarief redelijk is;
- of de bestede tijd in verhouding staat tot het belang en de complexiteit;
- of werkzaamheden elkaar overlappen.
Maak daarom vooraf duidelijke afspraken over de opdracht, het honorarium en de vergoeding van deskundigenkosten. VOS Specialisten probeert hierover zo vroeg mogelijk duidelijkheid met de aankopende partij te verkrijgen.
Waarom VOS Specialisten?
VOS Specialisten begeleidt particuliere eigenaren en ondernemers bij complexe vastgoedverwerving, minnelijke aankoop en onteigening. Daarnaast adviseren wij — in afzonderlijke opdrachten en zonder belangenconflict — ook overheden en andere professionele partijen.
Onze kracht ligt in de combinatie van vastgoedkennis, taxatie, schadeloosstelling en onderhandelingsstrategie.
VOS Specialisten biedt:
- ruim 35 jaar praktijkervaring;
- betrokkenheid bij meer dan 3.500 vastgoedtransacties;
- specialistische kennis van onteigening en schadeloosstelling;
- ervaring met agrarisch, bedrijfsmatig en stedelijk vastgoed;
- inzicht in beide zijden van de onderhandelingstafel;
- een zelfstandige beoordeling van waarde en schade;
- persoonlijke en rechtstreekse begeleiding;
- transparante rapportage over kansen, risico’s en voortgang;
- samenwerking met gespecialiseerde advocaten, accountants en fiscalisten;
- begeleiding vanaf het eerste aanbod tot en met de definitieve overeenkomst en levering.
VOS Specialisten staat onder leiding van ing. Peter J.M. Meertens, Rentmeester NVR en geregistreerd deskundige DOBS.
Laat uw positie tijdig beoordelen
Heeft een gemeente, provincie, waterschap, andere overheid of projectontwikkelaar belangstelling voor uw grond, woning of bedrijf? Maak dan niet direct definitieve afspraken en laat eerst onderzoeken:
- waarom uw eigendom nodig is;
- welke rechten en alternatieven u heeft;
- of het aanbod juist en volledig is;
- welke schadeposten van toepassing zijn;
- welke strategie het beste bij uw situatie past.
Neem vrijblijvend contact op met VOS Specialisten voor een eerste beoordeling. Wij brengen uw positie in beeld en leggen helder uit welke stappen verstandig zijn.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Auteur: Peter JM Meertens
Reactie plaatsen
Reacties