Staatssteun is een hot item in de vastgoedwereld, maar kan worden voorkomen bij onteigening en in het bijzonder bij minnelijke aankoop of verwerving van vastgoed.
De overheid en staatssteun
Bij vastgoedontwikkelingen is er vaak sprake van “staatssteun” omdat zogenaamde onrendabele toppen afgedekt worden door overheidsgeld en dient er feitelijk een melding worden gedaan bij de Europese Commissie.
Indien er sprake is van een zogenaamd legitiem doel, zoals het voorkomen van leegstand of revitaliseren van een stads- of dorpscentrum, is er geen sprake van staatssteun, mits en alleen als de daaraan voorafgaande procedure bij de Europese commissie is doorlopen. In de praktijk blijkt dit een zeer tijdrovende procedure te zijn.
Wanneer is een transactie niet onderhevig aan staatssteun?
Het antwoord is simpel: als de transactie marktconform is in die zin dat een marktconforme transactie moet voldoen aan:
- Verkopen van onroerendgoed door de overheid moeten worden verkocht via een openbaar en transparant biedingssysteem, het beste bod wint;
- Verkoop tegen marktwaarde, die objectief is en door een onafhankelijke taxateur is vastgesteld.
Staatsteun bij onteigening
Als er sprake is van een dreigende onteigening die voorzienbaar is, is de schadeloosstelling om betreffende onteigening te voorkomen, niet onderhevig aan staatssteun. Dit ligt bij minnelijke aankoop of verwerving iets genuanceerder.
Staatssteun bij minnelijke aankoop of verwerving van vastgoed
Zoals gezegd, zitten bij minnelijke aankoop of verwerving van vastgoed door de overheid nogal wat haken en ogen. Vaak verwerft men op basis van een onteigeningsschadeloosstelling en is er geen sprake van een dreigende onteigening, laat staan dat een mogelijke onteigening voorzienbaar is.
Is de uiteindelijke schadeloosstelling hoger dan de marktprijs die normaliter door een markt conforme partij zou zijn betaald, kan er sprake zijn van staatssteun. In het bijzonder speelt dit, als bijvoorbeeld het aangekochte onroerend goed dusdanig is vervuild, dat er sprake is van een saneringsplicht, immers de regel is dat de vervuiler in principe altijd betaalt.
Hoe voorkom je staatssteun bij minnelijke aankoop van vastgoed door de overheid?
Formeel dient de overheid zich op voorhand te beroepen op het feit dat genoemde transactie alleen tot stand is gekomen in de minnelijke sfeer, om een onteigening te voorkomen en dat de schadeloosstelling om die reden is gebaseerd op de Onteigeningswet. Dit moet in ieder geval vooraf zijn gecommuniceerd en men doet men er verstandig aan dit ook vast te leggen in de koopovereenkomst.
Resumerend blijft staatsteun een heikel thema bij de financiering van onrendabele vastgoedprojecten door de overheid, doch kan bij een minnelijk verwervingstraject een hoop onduidelijkheid worden weggenomen. Heeft u nog vragen of opmerkingen, neem dan gerust contact op met VOS Specialisten, baadt het niet dan schaadt het ook niet.
Vos Specialisten heeft gedurende de 25 jaar meer dan voldoende ervaring opgedaan en kan u met raad en daad bijstaan over de mogelijkheden om tot een optimale oplossing te komen indien u dreigt met een restschuld te blijven zitten bij een onteigening. Heeft u nog vragen of opmerkingen, neem dan gerust contact op met VOS Specialisten. Wij ondervinden deze problemen iedere dag.
VOS Specialisten maakt nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Reactie plaatsen
Reacties