Bodemverontreiniging is een hot item, bij de vaststelling van de marktprijs, en hoe moet je hiermee omgaan bij onteigening of minnelijke verwerving/ aankoop.
Bodemverontreiniging kan grote gevolgen hebben voor de waarde, het gebruik en de verkoopbaarheid van grond of vastgoed. Niet iedere verontreiniging leidt echter automatisch tot een saneringsplicht of een waardevermindering.
Bepalend zijn onder meer de aard en omvang van de verontreiniging, het huidige en beoogde gebruik, de toepasselijke bodemregels, de noodzaak van graafwerkzaamheden en de vraag wie contractueel of wettelijk verantwoordelijk is.
Bekende en onbekende bodemverontreiniging
De gedachte “wat niet weet, wat niet deert” is bij vastgoedtransacties riskant. Een verontreiniging kan jarenlang geen direct probleem opleveren, maar alsnog aan het licht komen bij:
- verkoop of financiering;
- herontwikkeling of functiewijziging;
- bouw- en graafwerkzaamheden;
- de aanvraag van een omgevingsvergunning;
- aanleg van kabels, leidingen of infrastructuur;
- toepassing of afvoer van grond;
- toezicht door gemeente of omgevingsdienst.
Onder de Omgevingswet is niet iedere historische verontreiniging direct gekoppeld aan een algemene saneringsplicht. De gevolgen worden steeds meer verbonden aan concrete activiteiten en het beoogde gebruik. Voor bepaalde oudere gevallen blijft via het overgangsrecht de voormalige Wet bodembescherming van toepassing.
Een actueel bodemonderzoek is daarom belangrijk, maar moet altijd worden beoordeeld in samenhang met het voorgenomen gebruik en de toepasselijke lokale regels.
Onderzoeksplicht van de koper en mededelingsplicht van de verkoper
Bij een vastgoedtransactie hebben koper en verkoper ieder een eigen verantwoordelijkheid.
Van de verkoper mag in beginsel worden verwacht dat hij bekende informatie verstrekt die voor het gebruik en de waarde van het vastgoed van belang kan zijn. Het bewust verzwijgen van een bekende bodemverontreiniging kan leiden tot aansprakelijkheid.
Tegelijkertijd heeft de koper een eigen onderzoeksplicht. De omvang daarvan hangt af van de omstandigheden, waaronder:
- het huidige en voormalige gebruik;
- aanwijzingen voor bodembedreigende activiteiten;
- beschikbare bodemrapporten;
- informatie van gemeente of omgevingsdienst;
- vermeldingen in de koopovereenkomst;
- de deskundigheid van de koper;
- het beoogde gebruik na aankoop.
Een koper heeft niet automatisch een algemene verplichting om een vermoeden van verontreiniging aan de verkoper te melden. Wel kan het bewust achterhouden van relevante kennis invloed hebben op de onderhandelingen, garanties en aansprakelijkheidsverdeling.
Wie zonder onderzoek koopt, kan later worden geconfronteerd met gebruiksbeperkingen, saneringskosten, hogere bouwkosten en beperkingen bij financiering of verkoop.
“De vervuiler betaalt” is geen volledige juridische oplossing
Het beginsel dat de vervuiler betaalt, is een belangrijk uitgangspunt binnen het milieubeleid. Daaruit volgt echter niet dat de oorspronkelijke vervuiler in iedere situatie eenvoudig kan worden aangesproken.
In de praktijk kunnen problemen ontstaan wanneer:
- de veroorzaker onbekend is;
- de verontreiniging tientallen jaren geleden is ontstaan;
- de veroorzaker niet meer bestaat of geen verhaal biedt;
- niet bewezen kan worden wie de vervuiling heeft veroorzaakt;
- de eigenaar contractueel bepaalde risico’s heeft aanvaard;
- de verontreiniging pas bij ontwikkeling of graafwerk relevant wordt.
Een eigenaar hoeft dus niet automatisch de veroorzaker te zijn, maar kan wel met de praktische en financiële gevolgen worden geconfronteerd. Het eigendom alleen bepaalt niet wie juridisch aansprakelijk is. De datum, oorzaak en omstandigheden van de verontreiniging zijn eveneens van belang.
Voor verontreinigingen die na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn ontstaan, geldt dat de veroorzaker op grond van de zorgplicht de redelijkerwijs noodzakelijke maatregelen moet nemen. Voor verontreinigingen uit eerdere perioden kunnen overgangsregels gelden.
Bodemonderzoek vóór aankoop
Bij een vermoeden van bodemverontreiniging begint een zorgvuldig aankooptraject met een vooronderzoek. Daarbij wordt gekeken naar historisch gebruik, beschikbare rapporten, bodeminformatie en mogelijke verdachte activiteiten.
Afhankelijk van de uitkomst kan vervolgens nodig zijn:
- een verkennend bodemonderzoek;
- een nader onderzoek naar aard en omvang;
- onderzoek naar asbest, PFAS of andere specifieke stoffen;
- een risicobeoordeling voor het beoogde gebruik;
- een sanerings- of grondstromenplan;
- een raming van sanerings-, afvoer- en begeleidingskosten.
Bij het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie moet het omgevingsplan voorzien in regels over voorafgaand bodemonderzoek. Wanneer uit het vooronderzoek blijkt dat een verkennend onderzoek nodig is, moet het onderzoeksrapport bij de aanvraag of melding worden aangeleverd.
Leg de risicoverdeling vast in de koopovereenkomst
Een standaardclausule waarin de koper verklaart met de bodemgesteldheid bekend te zijn, biedt niet altijd voldoende duidelijkheid. De overeenkomst moet aansluiten op de feitelijke situatie en het beoogde gebruik.
Leg bij voorkeur vast:
- welke bodemrapporten beschikbaar zijn;
- of de verkoper aanvullende informatie heeft;
- voor welk gebruik de koper het vastgoed aankoopt;
- wie nader onderzoek laat uitvoeren en betaalt;
- wie verantwoordelijk is voor bestaande verontreiniging;
- wie kosten van sanering, grondafvoer en begeleiding draagt;
- wat gebeurt bij onverwachte verontreiniging;
- of een vrijwaring, garantie of prijsaanpassing geldt;
- wat gebeurt als het voorgenomen gebruik niet mogelijk blijkt;
- of een maximumbedrag of financiële zekerheid wordt afgesproken.
Een volledige vrijwaring voor alle huidige en toekomstige bodemrisico’s kan voor een verkoper verstrekkende gevolgen hebben. Andersom kan een algemene uitsluiting van aansprakelijkheid voor een koper onaanvaardbaar veel risico opleveren.
Bodemverontreiniging bij minnelijke aankoop
Bij minnelijke verwerving door een overheid moet worden vastgesteld of de bodemverontreiniging op de waardepeildatum een waardedrukkend effect heeft.
Daarbij gaat het niet uitsluitend om de theoretische saneringskosten. Een redelijk handelende koper kan ook rekening houden met:
- onderzoeks- en advieskosten;
- vertraging van de ontwikkeling;
- beperkingen van het gebruik;
- onzekerheid over de omvang;
- hogere kosten voor grondverzet;
- afvoer- en stortkosten;
- milieukundige begeleiding;
- aansprakelijkheids- en financieringsrisico’s;
- de mogelijkheid van verhaal op een veroorzaker.
De invloed op de marktwaarde moet dus afzonderlijk worden getaxeerd. Een aftrek ter grootte van de volledige geraamde saneringskosten is niet altijd juist. Een willekeurige verdeling van de kosten tussen koper en verkoper evenmin.
Bodemverontreiniging bij onteigening
Sinds 1 januari 2024 staan de regels over onteigening in de Omgevingswet. Artikel 15.22 bepaalt dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed. Daarbij wordt uitgegaan van de prijs die bij een veronderstelde vrije koop tot stand zou komen tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. (Zie Omgevingswet, artikel 15.22)
Een redelijk handelende koper zal bij voldoende aanwijzingen rekening houden met een bestaande bodemverontreiniging. Dat kan tot een lagere werkelijke waarde leiden, maar alleen wanneer het risico op de peildatum voldoende concreet en markt-relevant is.
Daarbij moeten ten minste de volgende vragen worden beantwoord:
- Welke verontreiniging is daadwerkelijk aangetoond?
- Wat is alleen vermoed of nog niet onderzocht?
- Welk gebruik was zonder onteigening mogelijk?
- Was sanering zonder onteigening noodzakelijk of voorzienbaar?
- Welke kosten zouden bij dat gebruik daadwerkelijk ontstaan?
- Kan een derde als veroorzaker worden aangesproken?
- Ontstaat de saneringsnoodzaak uitsluitend door het werk waarvoor wordt onteigend?
- Welke invloed zou het risico hebben op de prijs in het vrije economische verkeer?
Wanneer de noodzaak of omvang van de sanering uitsluitend voortvloeit uit het onteigeningswerk, mag die situatie niet zonder meer volledig ten laste van de eigenaar worden gebracht. Dan moet onder meer worden onderzocht of de eliminatieregel van artikel 15.23 Omgevingswet van invloed is op de waardering.
Geen automatische verdeling van saneringskosten
De oorspronkelijke gedachte om onzekere saneringskosten standaard voor 50% aan koper en voor 50% aan verkoper toe te rekenen, heeft geen algemene wettelijke basis.
Bij onzekerheid zijn verschillende oplossingen mogelijk:
- een marktconforme risicoaftrek;
- een depot bij de notaris;
- een maximumbedrag voor saneringskosten;
- verrekening op basis van de werkelijke kosten;
- een garantie of vrijwaring;
- een aanvullende betaling wanneer sanering niet nodig blijkt;
- een ontbindende of opschortende voorwaarde;
- nader onderzoek vóórdat de prijs definitief wordt vastgesteld.
Welke oplossing redelijk is, hangt af van de kans dat sanering nodig is, de bandbreedte van de kosten en de vraag welke partij het risico het beste kan beheersen.
Wat moet u doen bij mogelijke bodemverontreiniging?
Ga niet uitsluitend af op oude rapporten of algemene informatie uit een bodeminformatiesysteem. Controleer de onderzoekslocatie, onderzoeksdiepte, onderzochte stoffen, ouderdom van het rapport en aansluiting bij het toekomstige gebruik.
Breng vóór ondertekening van een koopovereenkomst in beeld:
- wat feitelijk is onderzocht;
- welke verontreiniging bewezen is;
- welke risico’s nog niet met onderzoek zijn onderbouwd;
- welke regels en overgangsbepalingen gelden;
- wat de invloed op gebruik en marktwaarde is;
- wie de kosten en aansprakelijkheid draagt;
- hoe onverwachte omstandigheden contractueel worden geregeld.
Laat bodemrisico’s en waardevermindering deskundig beoordelen
VOS Specialisten begeleidt eigenaren, ondernemers en overheden bij vastgoedtransacties, minnelijke verwerving en onteigening waarbij bodemverontreiniging een rol speelt.
Wij beoordelen de gevolgen voor de marktwaarde en schadeloosstelling en werken waar nodig samen met erkende bodemdeskundigen en gespecialiseerde juristen. Zo worden technische bodemrisico’s vertaald naar een onderbouwde waardering en een werkbare onderhandelingsstrategie.
Heeft u te maken met bodemverontreiniging bij verkoop, overheidsverwerving of onteigening? Neem dan contact op met VOS Specialisten voordat u instemt met een prijs, kostenverdeling of vrijwaring
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Peter J.M. Meertens
Reactie plaatsen
Reacties