Bij onteigening speelt de overheid altijd een centrale rol. Een projectontwikkelaar kan betrokken zijn bij een gebiedsontwikkeling of de minnelijke verwerving, maar alleen het bevoegde bestuursorgaan kan een onteigeningsbeschikking nemen.
Sinds 1 januari 2024 wordt de onteigeningsprocedure geregeld door de Omgevingswet. De oude procedure via een Kroonbesluit, dagvaarding en onteigeningsvonnis is vervallen voor nieuwe onteigeningen. Onder de Omgevingswet worden de rechtmatigheid van de onteigening en de hoogte van de schadeloosstelling in afzonderlijke procedures beoordeeld.
Officieel bestaat de procedure uit drie fasen:
- de onteigeningsbeschikking en bekrachtiging;
- de gerechtelijke vaststelling van de schadeloosstelling;
- het opmaken en inschrijven van de onteigeningsakte.
Daaraan gaat vrijwel altijd een belangrijke voorbereidende fase vooraf: de planvorming en het minnelijke verwervingstraject.
Voorfase: planvorming en minnelijke verwerving
Onteigening kan nodig zijn voor onder meer woningbouw, infrastructuur, waterveiligheid, natuurontwikkeling, energietransitie of uitbreiding van een bedrijventerrein.
Het onteigeningsbelang moet zijn gebaseerd op een voldoende concreet ruimtelijk besluit. Onder de Omgevingswet kan de grondslag bestaan uit:
- een omgevingsplan;
- een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit;
- een projectbesluit.
Het oude bestemmingsplan is dus niet langer de enige mogelijke planologische grondslag. Bestaande bestemmingsplannen maken sinds 1 januari 2024 wel deel uit van het tijdelijke gedeelte van het gemeentelijke omgevingsplan.
Bij het vaststellen van een omgevingsplan of projectbesluit moet de overheid de betrokken belangen zorgvuldig afwegen en de besluitvorming deugdelijk motiveren. In deze planologische procedure kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen en, afhankelijk van het besluit, rechtsmiddelen instellen.
Minnelijke onderhandelingen
Tegelijk met of voorafgaand aan de planologische procedure probeert de aankopende partij meestal vrijwillig overeenstemming te bereiken met eigenaren en andere rechthebbenden, zoals:
- erfpachters;
- opstalhouders;
- pachters;
- huurders;
- andere zakelijk of persoonlijk gerechtigden.
Een redelijke poging tot minnelijke verwerving is een wettelijke voorwaarde voor de noodzaak van onteigening. De overheid moet daadwerkelijk proberen overeenstemming te bereiken en moet ten minste een schriftelijk aanbod uitbrengen.
Dat aanbod hoeft niet bij voorbaat door de rechter te zijn vastgesteld als de volledige juiste schadeloosstelling. Het moet wel serieus en voldoende concreet zijn om zinvol overleg mogelijk te maken. De overheid moet later kunnen aantonen wanneer, waarover en met welk resultaat is onderhandeld.
Eerste formele fase: onteigeningsbeschikking en bekrachtiging
Onteigening is op grond van artikel 11.5 Omgevingswet alleen mogelijk wanneer:
- een onteigeningsbelang aanwezig is;
- de onteigening noodzakelijk is;
- de onteigening urgent is.
Deze drie criteria moeten afzonderlijk en controleerbaar worden gemotiveerd.
Onteigeningsbelang
Het onteigeningsbelang moet volgen uit de beoogde ontwikkeling, het gebruik of het beheer van de fysieke leefomgeving. De benodigde gronden en rechten moeten voldoende duidelijk zijn aangewezen in het omgevingsplan, de buitenplanse omgevingsvergunning of het projectbesluit.
Niet iedere gewenste grondpositie levert een onteigeningsbelang op. De overheid moet aantonen dat de betreffende onroerende zaak daadwerkelijk nodig is voor de verwezenlijking van het vastgelegde plan.
Noodzaak
De noodzaak kan ontbreken wanneer:
- geen redelijke poging tot minnelijke verwerving is gedaan;
- geen serieus schriftelijk aanbod is uitgebracht;
- de overheid onvoldoende heeft geprobeerd overeenstemming te bereiken over het vervallen van andere rechten;
- een minder ingrijpend instrument volstaat;
- de eigenaar bereid en in staat is het plan zelf te realiseren.
Zelfrealisatie
Een eigenaar kan zich onder omstandigheden op zelfrealisatie beroepen. Daarvoor is niet voldoende dat hij alleen verklaart het plan zelf te willen uitvoeren. Hij moet met concrete, op uitvoering gerichte gegevens aannemelijk maken dat hij:
- bereid is de ontwikkeling uit te voeren;
- financieel en organisatorisch daartoe in staat is;
- de ontwikkeling kan uitvoeren op de wijze die het bevoegd gezag wenst;
- binnen de vereiste termijn tot uitvoering kan overgaan;
- kan voldoen aan de functies, fasering en kwaliteitseisen van het plan.
Een beroep op zelfrealisatie moet daarom vroegtijdig en met een uitvoerbaar plan worden onderbouwd.
Urgentie
De urgentie ontbreekt in ieder geval wanneer niet aannemelijk is dat binnen drie jaar na inschrijving van de onteigeningsakte met de uitvoering wordt begonnen. Dit volgt uit artikel 11.11 Omgevingswet.
De overheid moet de urgentie onderbouwen met concrete planningen, financiële dekking, voorbereidingshandelingen en op uitvoering gerichte projectstukken. Alleen een algemene wens om het gebied in de toekomst te ontwikkelen is onvoldoende.
Voorbereiding van de beschikking
De onteigeningsbeschikking wordt voorbereid met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb. Het ontwerpbesluit en de bijbehorende stukken worden gedurende zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen schriftelijk of mondeling zienswijzen indienen.
In de onteigeningsbeschikking moeten onder meer staan:
- het onteigeningsbelang;
- de noodzaak en urgentie;
- de kadastrale aanduidingen en oppervlakten;
- de namen van eigenaren en beperkt gerechtigden;
- de beoogde onteigenaar;
- een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling.
Verplichte bekrachtiging door de bestuursrechter
Een onteigeningsbeschikking heeft niet zonder meer tot gevolg dat het eigendom overgaat. Het bestuursorgaan moet de bestuursrechter verzoeken de beschikking te bekrachtigen.
Belanghebbenden kunnen bij de rechtbank bedenkingen indienen. Dat kan ook wanneer zij eerder geen zienswijze hebben ingediend. De bestuursrechter voert altijd een basistoets uit en beoordeelt onder meer:
- of de wettelijke procedure correct is gevolgd;
- of een onteigeningsbelang aanwezig is;
- of de onteigening noodzakelijk is;
- of de urgentie voldoende is onderbouwd.
Tegen de uitspraak van de rechtbank kan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Kroon speelt in deze procedure geen rol meer.
Tweede formele fase: vaststelling van de schadeloosstelling
De hoogte van de schadeloosstelling wordt niet door de bestuursrechter vastgesteld, maar in een afzonderlijke civielrechtelijke procedure.
Nadat de onteigeningsbeschikking is bekendgemaakt, kan de onteigenaar de burgerlijke rechter verzoeken de schadeloosstelling vast te stellen. Deze procedure kan gedeeltelijk parallel lopen aan de bekrachtigingsprocedure.
Verzoekschrift en deskundigen
De civiele procedure begint met een verzoekschrift van de onteigenaar. Een dagvaarding is onder de Omgevingswet niet meer voorgeschreven.
De rechtbank benoemt deskundigen om de schadeloosstelling te begroten. Vervolgens wordt een onderzoek ter plaatse gehouden, vergelijkbaar met de vroegere descente. De deskundigen onderzoeken onder meer:
- de werkelijke waarde van het onteigende;
- waardevermindering van het overblijvende;
- inkomens- en bedrijfsschade;
- verhuis- en herinrichtingskosten;
- reconstructie- en herinvesteringsschade;
- overige rechtstreeks en noodzakelijk veroorzaakte schade.
De civiele rechter stelt de schadeloosstelling zelfstandig vast en is niet zonder meer gebonden aan het aanbod van de onteigenaar of de berekening van een van de partijen.
Voorlopige en definitieve schadeloosstelling
In de procedure kan eerst een voorlopige schadeloosstelling worden vastgesteld. Na het deskundigenbericht en de behandeling van de standpunten van partijen stelt de rechtbank de definitieve schadeloosstelling vast.
Tegen de beschikking over de schadeloosstelling staat geen regulier hoger beroep open. Wel kan onder de voorwaarden van artikel 15.48 Omgevingswet cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad.
Derde formele fase: de onteigeningsakte
De eigendom gaat niet over door de onteigeningsbeschikking of door de beschikking over de schadeloosstelling. Daarvoor is een notariële onteigeningsakte nodig.
De notaris kan deze akte pas opmaken wanneer:
- de onteigeningsbeschikking onherroepelijk is;
- het ruimtelijke besluit waarop de onteigening is gebaseerd onherroepelijk is;
- de volledige voorlopige schadeloosstelling is betaald.
Na inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers gaat de eigendom over op de onteigenaar. De onroerende zaak wordt daarbij in beginsel vrij van de daarop rustende rechten en lasten verkregen.
Welke fase is voor de eigenaar het belangrijkst?
Alle fasen zijn belangrijk, maar in de plan- en onderhandelingsfase bestaat doorgaans de meeste ruimte om invloed uit te oefenen.
In die vroege fase kunnen nog vragen aan de orde worden gesteld over:
- de noodzaak van volledige of gedeeltelijke verwerving;
- aanpassing van het ontwerp;
- behoud of verbetering van ontsluiting;
- grondruil;
- zelfrealisatie;
- bedrijfsverplaatsing;
- alternatieve locaties;
- de planning van oplevering;
- de uitgangspunten van de schadeloosstelling.
Zodra de formele onteigeningsprocedure ver is gevorderd, wordt de discussie juridischer en neemt de praktische oplossingsruimte vaak af. Dat betekent niet dat een gerechtelijke procedure nooit verstandig is. Zij kan noodzakelijk zijn wanneer het onteigeningsbelang, de noodzaak, de urgentie of de aangeboden schadeloosstelling gemotiveerd wordt betwist.
Het doorprocederen moet echter een bewuste keuze zijn op basis van bewijs, risico, kosten, tijd en het redelijkerwijs haalbare resultaat.
Begin tijdig met een eigen dossier
Wacht niet totdat een ontwerponteigeningsbeschikking ter inzage wordt gelegd. Laat vanaf het eerste contact onderzoeken:
- welke grondslag het project heeft;
- welk gedeelte van uw eigendom nodig is;
- of onteigening juridisch haalbaar is;
- of zelfrealisatie mogelijk is;
- welke schade u werkelijk lijdt;
- welke documenten en berekeningen nog ontbreken;
- welke oplossing het beste bij uw woon- of bedrijfsbelang past.
Bewaar alle aanbiedingen, taxaties, gespreksverslagen, tekeningen, planningen en correspondentie. Een volledige en controleerbare dossieropbouw is zowel voor de onderhandelingen als voor een eventuele procedure van groot belang.
Begeleiding door VOS Specialisten
VOS Specialisten begeleidt eigenaren, ondernemers en andere rechthebbenden tijdens het volledige verwervings- en onteigeningstraject.
Wij ondersteunen onder meer bij:
- beoordeling van het omgevingsplan, projectbesluit of de omgevingsvergunning;
- toetsing van onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie;
- voorbereiding en onderbouwing van zelfrealisatie;
- taxatie van het onroerend goed;
- begroting van de volledige schadeloosstelling;
- onderzoek naar vervangende locaties;
- onderhandelingen met overheid of projectontwikkelaar;
- voorbereiding van de benodigde stukken voor juridische procedures;
- samenwerking met gespecialiseerde advocaten, accountants en fiscalisten.
VOS Specialisten heeft ruim 35 jaar praktijkervaring en was betrokken bij meer dan 3.500 vastgoedtransacties. De begeleiding staat onder leiding van ing. Peter J.M. Meertens, Rentmeester NVR en geregistreerd deskundige DOBS.
Neem bij een voorgenomen verwerving of onteigening tijdig contact op voor een eerste beoordeling. Juist in de beginfase kan vaak nog de meeste invloed worden uitgeoefend op de gekozen oplossing en de voorwaarden waaronder deze wordt uitgevoerd.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Reactie plaatsen
Reacties