Wanneer uw woning, grond of bedrijfsobject wordt onteigend, verdwijnt de daarop gevestigde hypotheek niet zonder financiële afwikkeling. De bank heeft een zekerheidsrecht op het vastgoed en kan dat recht onder voorwaarden uitoefenen op een deel van de schadeloosstelling.
Een belangrijk misverstand is dat de overheid bij onteigening altijd de volledige hypotheekschuld of een eventuele restschuld moet vergoeden. De schadeloosstelling wordt niet bepaald door de hoogte van uw lening, maar door de waarde van het onteigende en de overige schade die u rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt.
De hypotheekschuld bepaalt niet de waarde
Een hypotheekrecht geeft de bank zekerheid voor de terugbetaling van een lening. Het garandeert niet dat het onderpand bij verkoop of onteigening voldoende opbrengt om de volledige schuld af te lossen.
De werkelijke waarde van het onteigende wordt op grond van artikel 15.22 Omgevingswet bepaald aan de hand van de prijs die bij een veronderstelde vrije koop tot stand zou zijn gekomen tussen een redelijk handelende verkoper en koper.
Daarbij zijn onder meer relevant:
- de marktwaarde van de grond en opstallen;
- de juridisch-planologische mogelijkheden;
- de fysieke toestand van het vastgoed;
- vergelijkbare transacties;
- de toepasselijke waarderingsregels bij onteigening.
De oorspronkelijke aankoopsom, de resterende hypotheekschuld en het bedrag waarvoor hypotheek is ingeschreven, bepalen de werkelijke waarde niet.
Kan de schadeloosstelling lager zijn dan de hypotheekschuld?
Ja. Een woning of bedrijfsobject kan “onder water staan”. Dat betekent dat de hypotheekschuld hoger is dan de marktwaarde van het vastgoed.
Als de overheid bijvoorbeeld € 400.000 als werkelijke waarde vergoedt en u heeft € 450.000,= hypotheek resteert een schuld van € 50.000. De nettovermogenspositie is dan nog steeds – € 50.000 (negatief)
De onteigening heeft in dit eenvoudige voorbeeld de bestaande negatieve vermogenspositie niet veroorzaakt. Zij maakt die positie wel direct zichtbaar en kan tot versnelde afwikkeling leiden.
Een aanvullende vergoeding van de volledige restschuld zou de eigenaar in dit voorbeeld van – € 50.000 naar € 0 brengen. Dat zou hem financieel beter stellen dan vóór de onteigening. Dat past in beginsel niet bij het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling.
Is een restschuld onteigeningsschade?
Niet automatisch.
Artikel 15.18 Omgevingswet bepaalt dat de schade die een eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt, volledig wordt vergoed. Een schuld die vóór de onteigening al hoger was dan de waarde van het onderpand, is in beginsel niet door de onteigening ontstaan.
De enkele stelling dat de woning in de toekomst mogelijk in waarde zou zijn gestegen, is onvoldoende. Toekomstige waardestijging is onzeker en vormt niet zonder meer een bestaande schadepost op de peildatum.
Dat neemt niet weg dat de gedwongen en vervroegde afwikkeling van de financiering aanvullende schade kan veroorzaken. Mogelijk relevant zijn bijvoorbeeld:
- een contractuele vergoeding wegens vervroegde aflossing;
- redelijke kosten voor aanpassing of oversluiting van de financiering;
- extra financieringslasten bij noodzakelijke vervanging;
- kosten voor het vrijmaken of vervangen van zekerheden;
- tijdelijk dubbele financieringslasten;
- aantoonbare fiscale of bancaire nadelen;
- een hogere rente voor een noodzakelijke vervangende lening.
Deze kosten komen alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer zij daadwerkelijk worden gemaakt of voldoende aannemelijk zijn en rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening worden veroorzaakt. Ook moet worden beoordeeld of zij redelijk zijn en of voordelen of besparingen moeten worden verrekend.
Positie van de hypotheekhouder onder de Omgevingswet
De hypotheekhouder heeft op grond van artikel 15.30 Omgevingswet geen recht op een afzonderlijke schadeloosstelling. De hoogte van de vordering van de bank wordt dus niet als zelfstandige schadepost bij de schadeloosstelling opgeteld.
Wanneer de hypotheekhouder in de procedure tot vaststelling van de schadeloosstelling een verweerschrift indient, kan hij zich tegenover de onteigenaar beroepen op zijn wettelijke zekerheidsrechten.
De bank oefent deze rechten uit op:
- het bedrag van de werkelijke waarde van het onteigende; en
- de vergoeding wegens waardevermindering van het overblijvende.
Het hypotheekrecht strekt zich niet zonder meer uit tot alle bijkomende schadeposten van de eigenaar, zoals verhuis-, herinrichtings-, inkomens- of bedrijfsschade. Deze bedragen kunnen nodig zijn om de persoonlijke of bedrijfsmatige positie van de onteigende te herstellen en zijn niet automatisch bestemd voor aflossing van de hypotheek.
De positie van de hypotheekhouder bij de voorlopige schadeloosstelling is geregeld in artikel 15.31 Omgevingswet. De wet voorziet zo nodig in een verdeling of rangregeling tussen de betrokken rechthebbenden. Artikel 15.30 en 15.31 Omgevingswet
Wat gebeurt er met het hypotheekrecht?
Bij inschrijving van de onteigeningsakte gaat de eigendom over op de onteigenaar. De onroerende zaak wordt in beginsel vrij van de daarop rustende rechten verkregen.
Het hypotheekrecht op het vastgoed vervalt daardoor. Daarvoor in de plaats kan op grond van artikel 3:229 BW van rechtswege een pandrecht op de daarvoor in aanmerking komende vordering tot schadeloosstelling ontstaan.
Dit betekent praktisch dat de eigenaar niet vrij over het volledige bedrag van de werkelijke waarde kan beschikken wanneer de bank daarop haar zekerheidsrecht uitoefent.
Een eventuele schuld die na betaling aan de bank resteert, blijft in beginsel een persoonlijke schuld van de geldnemer. De onteigening leidt niet automatisch tot kwijtschelding daarvan.
De bank vroegtijdig betrekken
Als een mogelijke restschuld bestaat, moet de financiering al tijdens het minnelijke traject worden onderzocht. Wacht niet totdat de onteigeningsakte moet worden gepasseerd of de schadeloosstelling al is vastgesteld.
Vraag de bank tijdig om schriftelijk inzicht in:
- de actuele hoofdsom;
- achterstanden, rente en kosten;
- de aflossingsvoorwaarden;
- een mogelijke vergoeding wegens vervroegde aflossing;
- overige zekerheden en borgstellingen;
- de voorwaarden voor ontslag uit de hypotheek;
- de mogelijkheid van vervangende zekerheid;
- de financierbaarheid van een vervangend object;
- de behandeling van een eventuele restschuld.
Zonder deze gegevens kan niet betrouwbaar worden vastgesteld welk bedrag aan de bank moet worden betaald en welke aanvullende financieringsschade mogelijk ontstaat.
Mogelijke oplossingen bij een dreigende restschuld
Een restschuld wordt niet opgelost door deze zonder nadere onderbouwing als onteigeningsschade op te voeren. Er moet maatwerk worden gezocht tussen eigenaar, bank en aankopende partij.
Mogelijke oplossingen zijn:
1. Betere onderbouwing van de werkelijke waarde
Controleer of het vastgoed correct is gewaardeerd. Denk aan:
- ontwikkelingspotentie;
- complexwaarde;
- bijzondere geschiktheid;
- waarde van bedrijfsopstallen en voorzieningen;
- waardevermindering van het overblijvende;
- eventuele eliminatie van nadelige planinvloeden.
- of het onderdeel laten uitmaken van de onderhandelingen!
Een te lage taxatie kan een restschuld onnodig vergroten. De hypotheekschuld zelf is echter geen bewijs dat de taxatie te laag is.
2. Afzonderlijke begroting van financieringsschade
Breng niet alleen de schuld, maar vooral de gevolgen van de gedwongen afwikkeling in beeld. Vergelijk de situatie zonder onteigening met de financiële positie na onteigening en noodzakelijke vervanging.
3. Vervangende zekerheid
Wanneer slechts een gedeelte van het eigendom wordt verworven, kan mogelijk worden onderzocht of de hypotheek gedeeltelijk op het overblijvende kan blijven rusten of door andere zekerheid kan worden vervangen.
4. Meenemen of herstructureren van de financiering
Soms kan de bestaande lening geheel of gedeeltelijk worden voortgezet voor een vervangende woning of bedrijfslocatie. Dit hangt af van de leningvoorwaarden, de waarde van het vervangende object en de kredietbeoordeling door de bank.
5. Afspraken over de restschuld
De bank kan mogelijk instemmen met:
- een betalingsregeling;
- gedeeltelijke kwijtschelding;
- uitgestelde aflossing;
- omzetting in een andere lening;
- aanvullende of vervangende zekerheden.
De bank is daartoe niet automatisch verplicht. Vroegtijdig overleg vergroot wel de kans op een werkbare oplossing.
6. Maatwerk in de minnelijke overeenkomst
De aankopende partij kan in een minnelijk traject soms bereid zijn mee te werken aan een bredere oplossing. Dat is iets anders dan een juridisch afdwingbare vergoeding van de volledige restschuld.
Eventuele extra betalingen moeten goed worden gemotiveerd en kunnen bij ondernemingen ook vragen oproepen over marktconformiteit, staatssteun en gelijke behandeling.
VOS Specialisten maakt nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Reactie plaatsen
Reacties